Denuncian que los juicios tardan hasta tres años en resolverse
Amediados del año pasado, el Gobierno nacional sancionó a través del DNU 320 -y después con el 766 en septiembre 2020 y con el 66 en enero 2021- el congelamiento de los montos de los alquileres. El decreto permitía la posibilidad de que los inquilinos difieran totalmente su pago o sus aumentos, también habilitó la prórroga automática de los contratos y suspendió durante un año los desalojos. En un principio, muchos de los inquilinos se acogió a estos decretos, pero en septiembre, con la segunda prórroga, la mayoría comenzó retomar los pagos de los alquileres y a negociar los nuevos acuerdos con los propietarios. Sin embargo, hasta fines de marzo, un 8% de los inquilinos siguió acogiéndose a los DNU 766/20 y 66/21 y hoy corren riesgo de ser desalojados, según datos de la Cámara de Propietarios de la República Argentina (CAPRA).
La realidad es que mientras los DNU seguían vigentes, algunos propietarios comenzaron a preparar demandas anticipadas de desalojos, para obtener sentencias de desalojo a ejecutarse una vez vencido el plazo del DNU 66/21 (31/3/2021). Hoy, a más de tres meses del vencimiento de los decretos, a los juicios se le suman las ejecuciones de sentencias de desalojo de procesos iniciados antes de los decretos que suspendieron los inicios de nuevos juicios pero no la continuación de los que estaban en marcha desde los tiempos prepandemia. Y ahora corresponde proceder a la ejecución de las sentencias de desalojo. Sin embargo, los abogados de los propietarios denuncian la existencia de trabas impuestas por los juzgados a través de diversas herramientas que terminan ralentizando y entorpeciendo los procesos.
Hasta 2019, los juicios de desalojo por las causales más comunes (falta de pago y vencimiento del contrato) tomaban unos ocho meses en resolverse. En la actualidad, los obstáculos burocráticos alargan el procedimiento a un año y medio en promedio, siendo 18 meses en los que los dueños de esas viviendas no perciben los montos de los alquileres y tampoco cuentan con su inmueble desocupado para volver a volcarlo al mercado de las locaciones, lo cual agrava la situación de la plaza locativa, ya que resta opciones en un mercado con demanda de propiedades en alquiler en alza y pocas unidades en oferta.
Esta lentitud en los desalojos, sumado a la nueva legislación de alquileres (ley 27.551), alerta a los locadores, quienes mayoritariamente optan por retirar las propiedades de alquiler y ponerlas en venta.
Cómo se ralentizan los desalojos
Como en todos los trabajos que se adaptaron a la virtualidad, las audiencias por este tipo de causas también se vieron afectadas en sus tiempos de operación. Un ejemplo concreto es cuando se necesita reconocer una firma mediante un perito caligráfico para certificar la veracidad de la misma. En estos casos los tiempos se dilatan, hay que conseguir un turno en el juzgado y se pierde aproximadamente dos semanas extra. “Como esta, hay muchas artimañas que demoran estos juicios y atentan contra el principio de economía y celeridad procesal. Hay jueces que demoran mucho en ordenar el mandamiento de lanzamiento, es decir la orden de desalojo. Hay que imponer un procedimiento más ágil y rápido porque la justicia lenta no es justicia”, relata Enrique Abatti, abogado especializado en derecho inmobiliario y presidente de CAPRA.
Otro situación habitual que denuncia el abogado es cuando los jueces ordenan el desalojo pero sin facultades de auxilio de la fuerza pública. Esto significa que el propietario que no percibe hace un año y medio la renta de su inmueble y está tramitando un juicio, a la hora de desalojar al inquilino de la propiedad, no puede hacer más que concurrir a ella con el oficial de justicia y solicitar verbalmente que se retiren del lugar. En caso de que el inquilino se resista, el locador (propietario) debe peticionar nuevamente al Juzgado, dado que ya fracasó la diligencia para que ordene un nuevo mandamiento de lanzamiento con las facultades que antes no había concedido y ello demora el trámite varios meses más. Según Abatti, esto constituye una afrenta al sentido común y conspira contra el principio de economía y celeridad procesal.
Otra estrategia que realizan los locatarios (inquilinos) para alargar su estadía “irregular” es cuando retiran la chapa que indica la altura de la propiedad y también la de las casas vecinas. De esa manera cuando se quiere ejecutar el desalojo, el inmueble no pueda ser debidamente reconocido y por ende se prolonga el trámite en busca de su identificación. Esto se complementa con que, según Abatti, algunos jueces ordenan el mandamiento de lanzamiento (orden de desalojo) sin las facultades necesarias para identificar el inmueble. Una solución a esto es adjuntar imágenes para que las pueda ver el oficial de justicia al momento de desalojar, además del plano de la calle correspondiente.
Otro escollo que denuncia el presidente de la Cámara de Propietarios es una “fuerte anarquía de parte de los juzgados”. “Cada uno tiene su propio modelo de mandamiento de lanzamiento (orden de desalojo). La falta de unificación y uniformidad en este trámite genera idas y vueltas burocráticas, ralentizando el proceso”, agrega.
Fuente: La Nacion
